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房地产常见9大税种计算方法总结(中)

日期:2022-4-11 9:30:26      浏览次数:

(四)耕地占用税

此税种仅针对耕地,非耕地性质的土地无需缴纳。在税率设计上,耕地占用税采用了地区差别定额税率。税率规定如下:

 1、人均耕地不超过1亩的地区(以县级行政区域为单位,下同),每平方米为10~50元;2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区,每平方米为8~40元;3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区,每平方米6~30元;4、人均耕地超过3亩以上的地区,每平方米5~25元。 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,适用税额可以适当提高,但最多不得超过上述规定税额的50%


(五)增值税

增值税一般发生在房地产企业的售楼环节以及出租业务中。增值税的税率,如果是简易计税,按5%计;如果是一般计税,则按9%计。对于2016年4月30日之前的老项目,一般纳税人既可以选择一般计税,亦可以选择简易计税。老项目的判断标准,一个是施工工程许可证上的日期在2016年4月30日之前;或者是总包合同上注明的开工日期在2016年4月30日之前。至于附加税费,一般是依附于增值税按照对应税率进行计征。

风险揭示:

相对比较复杂,涉及到土地成本的抵扣、进项税额的抵扣、老项目/新项目的适用税率等。增值税的各项附加税费,严格按照纳税义务时间进项缴纳,防微杜渐,防止潜在的纳税风险。


(六)土地增值税

实行预缴模式,税率档为2-4%。其中,普通住宅按照预售款的2%进行预征;非住宅按照3%,其他类型房产则按4%。清算环节相对复杂,要视乎增值率的档次确定对应的土增税税率,一档分为4档,依次为30%,40%,50%和60%。

风险揭示:

实践中,风险往往表现在延迟履行纳税义务方面。房地产企业前期预收的售房款未作收入处理,而是放在其他应付款科目中,这样就很容易埋下税收隐患。