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19-09-30

自然资规[2019]2号 各省、自治区、直

人口危机、房价「慢牛」,无门槛抢人的石家庄,户口够值钱吗?

日期:2019-3-22 9:00:59      浏览次数:

老A是石家庄房地产市场的「老炮」了。在庄里摸爬滚打了这么多年,这家伙从一线卖房销售混起,白手起家,大街上派单,竞争项目门口抢客,打「电开」捞针,甚至为了一单客户在野地里约架。就凭着这股子「天不怕,地不怕,就怕专项整治查」的劲头,终于混到了一家本地房企的高层。


有一次,几大杯红酒下肚,这家伙抹着眼泪拍着我的肩膀:你知道我特么郁闷的事情是什么吗?我摇头。他说:混了这么多年,我连个石家庄户口都没混上。我诧异:石家庄的落户政策挺宽松,你咋没落下来?他说:政策是宽松,可我得为孩子想啊。河北的高考分数这么高,就凭我那儿子的智商,考本科都费劲。我是吃了没上好大学的亏,只能从基层干起。我不能让我儿子再吃这个亏。我哑然。


2018年5月,天津户籍新政出台,本科毕业且年龄在40岁以下可直接落户。这家伙闻风而动,连夜开车奔向天津,一边电话遥控远在石家庄的妻子攒材料,另一边在天津边排队、边托关系。不亏是做房地产行业出身的,他深谙政策的道理:傻子都能看得出来的好机会,往往就到了政策闸门即将关闭的最后时刻。那几天,他为了一张户口调入函,绞尽脑汁,终于在最高层授意关闭闸门的最后时刻,挤上了开往天津户口的末班车。从天津回来,他连睡了几天,直到老板的电话都打到了妻子那里,才浑浑噩噩回到工作岗位。


用他的话说:我是逃出生天了。这感觉,如同把孩子送进了高考的保险柜。因此,当昨天石家庄的「无门槛」户籍新政落地,他在微信朋友圈里写了这么一句话:


我正在城楼观山景,耳听得城外乱纷纷。旌旗招展空翻影,却原来是司马发来的兵。


1


石家庄的人口危机已是「火烧眉毛」,抢人大战再不打响,四平八稳再过两年,局面恐怕会更加糟糕。


无门槛户籍新政落地前,石家庄还沉浸在常住人口规模接近1100万,市辖区常住人口突破500万,时隔五年重回全国「特大城市」行列,一血五年前降级前耻的狂喜之中。殊不知,石家庄的人口规模已经埋下危机。


在上一篇回看文章中,小回通过翔实数据,揭示了石家庄人口当前遭遇的五个问题:其一,县城人口剧烈失血。其二,主城区已是人满为患。其三,新三区配套亟待提升,否则主城区人口龟缩不出。其四,高新区人口激增,大有可为。其五,若偏安冀中南,再不突破,石家庄的人口后劲将更加严峻。


在文章的最后,小回有这样一段话:


尽管石家庄已有将近1100万的常住人口规模,「老本」还能坐享一段时间,可总有一天,这座河北的省会,还是需要走出冀中南,面对河北全境。那么,石家庄,准备好了吗?


在市辖区如同一台「吸血泵」一般虹吸着周边各县人口的同时,石家庄的人口「大账」却已经算不过来。根据小回的统计,自2011年至2017年,石家庄的常住人口新增了60万,规模着实不小。但这其中,来自本地的新增人口接近49万人,占新增总量的82%。来自本地的新增人口是如何来的呢?简单说,用当年的出生人口减掉死亡人口;通俗点说,便是石家庄的生育人群「能生」。

 



▲ 2012年至2018年石家庄全市常住人口、城镇常住人口、当地净增人口和外地输入人口情况(数据来源:石家庄市统计局,数据说明:因2018年石家庄全市常住人口详细情况未公布,当地净增人口和外地输入人口情况暂缺)


可反过来,来自外地输入的新增人口却不容乐观。根据小回的统计,自2012年至2017年,来自外地输入的新增人口仅有18万。更为严峻的是,每年来自外地输入的新增人口规模呈逐年下降趋势。2013年是最高峰,有4.9万人;2012年、2013年和2014年均保持了4万人以上的规模;可从2015年开始,这个数字便逐年下降,从2.3万人下降到了刚刚超过1万人。2018年石家庄人口的详细数据还没有公布,不过,从目前来看,出现反转的可能性不大。


相对于「户籍人口」而言,「常住人口」更能体现出石家庄这座城市的现实生活人口规模。对于石家庄这样的省会城市,凭借其政治和经济地位,还能保持在人口净流入的状态,也就很容易出现常住人口规模高于户籍人口的情况。石家庄此次出台的无门槛户籍新政,首先瞄准的自然就是那些「常住」于此,但户籍不在此的人口。很遗憾,小回只统计到了2017年和2018年石家庄的户籍人口规模,统计显示,尽管面对「近邻」天津、郑州,和「远亲」西安们激烈的「抢人大战」,石家庄的户籍人口还在增长,一年内增加了8.31万人;2018年常住于此、但户籍不在此的人口接近50万,这个数字反而比2017年减少了1.15万人。2017年初,石家庄重启了住房限购政策,一年下来,这1.15万人算是被「招安」,主动或者被动地加入到了石家庄的户籍人口行列。

 



▲ 2017年、2018年石家庄全市常住人口、全市户籍人口、城镇户籍人口、城区户籍人口和全市常住非户籍人口情况(数据来源:石家庄市统计局)


从目前来看,除去辛集市,全市的户籍人口还没有突破1000万,这对于石家庄人口的基本面而言,显然也是另一项危机:


人口稳定性不足。


一面,是外地输入的新增人口逐年减少;另一面,则是户籍人口未过千万。人口危机都已经「火烧眉毛」了,石家庄的抢人大战如果再不打响,四平八稳再过两年,等外地输入新增人口「由正转负」,本地生育新增人口难以为继,常住转户籍的人口「老本」吃光,局面恐怕会更加糟糕。


2


全国多地户籍政策门槛一降再降,户籍含金量和竞争力便凸显出来。石家庄的户籍含金量几何,取决于石家庄户籍所附着的城市公共资源。


2018年的人才绿卡政策,在各地层出不穷、花招用尽的抢人大战中,实在是显得有些「端着」。其他城市可是不管三七二十一,先把人「抓」来再说;尚在「4+4」现代产业格局中蹒跚起步的石家庄,还把人才和人口放在那些瞄准北上广深,连西安都得犹豫再三的高智、高知人群,就有些不合时宜了。尽管在人才绿卡政策之外,石家庄的落户门槛本身就不算高,有稳定住所或稳定工作即可。然而,这次无门槛户籍新政出台,方才真正显示出石家庄在抢人大战中,终于「爷们」了一回。


有些时候,需要先赢在气势。


这感觉如同一大群人挤在一个屋子里面聒噪,墙角突然有人嗷得一嗓子冒出来,把所有人都吓着了。可墙角那人,或许很长时间都没个动静,几乎所有人都快把它遗忘了。从某种意义上来看,过往的石家庄就如同那个躲在墙角的人。


无门槛户籍新政,不再要求落户者拥有稳定住所和稳定工作,想落户,拿着身份证和户口本,到派出所办个手续就可以。那么,问题来了,这项新政效果如何?能把多少户口引入石家庄?


解答这个问题,就要看石家庄户口的「含金量」。


我们都知道,同样一个户口本,北京就比天津值钱,天津就比石家庄值钱,石家庄就比下辖县城值钱。当然了,石家庄或下辖县城却不见得比村里值钱。排除农村户口的特殊价值,新型城镇化的大势不可逆转,户籍政策正在逐步放开,此时就需要面对一个残酷的选择题:城市与城市之间的户口价值,孰高孰低?衡量的因素,便是户口所代表的城市,以及户口所附着的城市公共资源。


石家庄户口的含金量,就要看石家庄公共资源的含金量。

 


将抢人大战中动静最大、力度最强的天津、西安和南京三地,和石家庄放在一起,公共资源的高下之分一目了然:轨道交通方面,仅有「一条半」地铁线路的石家庄对比其他三座城市,已是望尘莫及,地铁不成网,服务人口规模还很有限;文化设施方面,场馆数量虽然中规中矩,但在博物馆上仅是个位数水平;医疗卫生方面,三甲医院数量在河北省内绝对领先,但仍无法与其他三座城市相比,医院、医生和床位数量则是中规中矩的水平。


最要命的,则是教育资源:普通中小学数量尚可,但在普通高校数量上,石家庄仍落后于其他三座城市,985、211高校更是最大的「心病」。不仅仅是石家庄,河北全省也深受优质高校太少,高考本科录取难的「拖累」:和其他三座城市所属的省份相比,河北的高考本科录取率最低,河北考生本科淘汰率之高,在全国范围内也能排进前列。这不仅是河北「超级中学」深受追捧的最大温床,也是和本文开头老A们削尖脑袋把户口迁往天津的根本原因。


如今,抢人大战愈演愈烈,各地落户门槛一个比一个低,「高考移民」早已不是秘密,甚至是这两年「户籍大迁徙」的最大驱动力。和这些城市相比,祭出无门槛户籍新政的石家庄,恐怕也需要面对户籍含金量这个残酷的现实。


有朋友开玩笑:石家庄也可以模仿一下西安,派任务、抓户籍,堵住各大交通要道,把人才和人口引进来。西安们的政策敢出,动作敢做,雷厉风行,值得仿效,也是建立在外来人口「愿意来」的基础上。说到底:


千金难买我乐意。


面对石家庄的户籍,就要看有多少人乐意了。


3


石家庄尚有人口腹地,无门槛户籍新政可辐射2400万人,并将住房限购政策踢进「故纸堆」。购房者多了,可石家庄房价呢?小回有三点判断。


不知道石家庄是该郁闷,还是该庆幸:与西安之于陕西、甘肃等西北腹地,郑州之于河南全省一亿人口,石家庄的辐射范围仅有冀中南一隅。然而,坐拥关中城市群绝对核心的西安,也在2018年拿出了力度最大的户籍新政,在抢人上不遗余力,丝毫没有因国家中心城市地位而沾沾自喜的意思,也就此在2018年全年拿下了40万的外地输入人口规模。这一口气吃下去的,比石家庄吭哧吭哧搞五年拿下的外地输入人口规模还多,焉能不让石家庄们羡慕嫉妒恨?


可好在,石家庄还有冀中南一隅。与唐山仅剩冀东一地,天津仅有沧州一地相比,石家庄的辐射范围内有邢台、邯郸、衡水和定州四地,再加上在地理上更「亲近」的山西阳泉,常住人口合在一起2400万人。而这2400万人,便是石家庄无门槛户籍新政的重要目标。


近水楼台先得月。


下面总结一下:此次石家庄户籍新政的首要目标,便是将2018年常住在石家庄、但户籍尚不在石家庄的将近50万人「招安」下来;其次,便是前述辐射范围内的2400万人。按照以往的经验,保守估计,无门槛户籍新政刚刚出台便可撬动心思的人口规模,应该在200万左右。


请注意,这里仅仅说的是「动了心思」,真要行动起来,50万人更为现实;此外,要想将这50万人在户籍人口上完全兑现,需要至少一年的时间。别嫌少,凶猛之于西安,2018年全年新增户籍人口超过80万,户籍含金量大打折扣的石家庄,显然无法同日而语。


可「行动」总比「不动」要强。

 



▲ 2012年至2018年西安全市常住人口、城镇常住人口、全市户籍人口、当地净增人口和外地输入人口情况(数据来源:西安市统计局)


说到这里,读者们最关心的话题,就只剩下了房价。实话实说,无门槛户籍新政已经将石家庄的住房限购政策一脚踢进了「故纸堆」:只要你愿意把户口迁进来,就有了不限购的购房资格,也不用再苦熬那三年内满24个月的纳税或社保。远的不说,前述预计的50万新增户籍人口,就可以顺利加入石家庄购房者的行列。


根据小回的统计,在2018年981万的户籍人口中,城镇户籍人口453万,占总量的46%;主城区户籍人口312万,占总量的32%。按照这个比例计算,可以直接进入主城区的新增户籍人口至少15万,更何况,将户口辛辛苦苦迁到石家庄,更多人首选的自然是公共配套更为完善的主城区。


那么,问题来了:购房者多了,需求多了,房价岂不是要涨了?无门槛户籍新政落地仅仅半天,这个问题就已经在小回的微信和微博上被问爆了。小回的回答也很直接:


如果因为需求多了,房价就要涨;那当年去库存,也没见房价降?


2016年的「去库存」才过去不到三年,彼时那一轮爆发式增长,一面将石家庄房价从千元量级一口气顶到了万元,另一面使库存压力一并缓解。可再大的库存压力,当年也并没有成为压垮房价的「稻草」,反而靠那一轮爆发式增长实现「解套」。


从短期来看,影响房价的最大因素,依然是政策。尽管无门槛户籍政策已经「架空」了住房限购政策,但住房限贷、限价和限售政策仍在:购房首付款门槛未发生变化;个人住房贷款利率上浮水平虽然即将进入下行通道,但回归基准依然是「隔壁家」的事情,金融机构仍坚持「按兵不动」;住房限售政策也将房产流通性逼到了墙角,流通不畅的房产也只能是五年内的「纸面财富」。再加上「房住不炒」,


调控政策的基本面并未「崩盘」。


调控中天悬剑,尤其是房价趋势,不仅是决策层考量地方政府的重要指标,更是将承担更多主体责任的地方政府关注的重点。可以想见,无论任何原因,一旦房价异动,不仅此前出台的利好政策可能就此「收摊」,甚至可能在重压之下招致更严厉的调控。


房价大幅上涨,那是一件ZZ不正确的事情。


政策调整的「量变」已经发生,除非大趋势反转,否则,市场重归活跃的「质变」终将到来。可在质变到来之前,目前的这些量变,还不能成为彻底反转房价和市场的那双手。


当下,小回的判断依然是这三条:


其一,房价短期内不具备大涨条件,但止跌趋势已定。

其二,政策调整正在逐步展开,购房心理正在逐步热络。

其三,购房者依然有从容出手的机会,二手房市场还有议价机会,一手房市场还有捡漏机会。在2018年底,小回说,从容出手的时间是半年;可到了今天,这个时间就只剩下两至三个月。


千万不要抱着重温2016年房价暴涨旧梦的希望。否则,政策调整的温情脉脉便会戛然而止。就像目下的股市一般,决策层要的是:


慢牛。