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自然资规[2019]2号 各省、自治区、直

小股操盘轻资产模式

日期:2019-8-2 9:22:53      浏览次数:

当前,在融资难度增加、成本攀升的市场背景下,“小股操盘”已成为其他房企思考转型的方向。

xx自2004年就开始推动项目合作开发,而小股操盘的灵感以及深刻理解是来自于2013年与铁狮门的合作。“小股操盘”特点在于同股不同权,企业以较低的持股比例进行项目开发,凭借管理和品牌的输出实现大量项目的运营管理,显著推动企业的规模化扩张。万科、龙湖、旭辉、朗诗等百强企业均积极尝试小股操盘,有效利用外部资源,抢占更多的市场份额;同时也凭借更多的项目运营提升品牌影响力,进一步反哺业绩增长。


图1      xx与铁狮门合作的股权结构





我们对xx小股操盘进行案例分析:


1、基本原则


xx的操盘能力和品牌为前提,能够获取足够的信任。


其基本原则包括:


(1)持股比例较小:持有一定股份,但不控股,甚至持股比例可低到10%左右。


(2)要取得操盘权力:由项目经营管理方(操盘者)全权经营管理项目,其他投资人无论是否控股,均不干预项目具体经营管理。


(3)获得项目管理费及超额利润:操盘者先按照销售收入收取一定比例的管理费,然后按照股权比例进行收益分配;分配比例与持股比例不一定相同,操盘者可以和其他投资人签订协议,按照项目最终的收益情况,设立浮动的分配方案。




2、操作要点


(1)经营管理权/控制权:董事会席位应保障xx方有共同控制权(如对方有并表要求除外);总经理及管理团队为xx方委派。


(2)注册资金以外的其他投入:同股同投,同步按投资比例收回投资;不为合作方收回投资提供担保或承诺;xx方不垫资;如有特殊情况、合作方资金未能及时到位,xx需要短时垫付资金的,须收取资金占用费/利息(年化利息12%以上)。


(3)分红/超额利润分配:除了按照实际投资比例分红,鼓励倾斜分配给xx的超额利润,项目收益超过约定的标准后,增加xx方分红。


(4)管理人成本(品牌管理费):管理人成本不低于项目销售金额的2.5%。可另行商谈收取日常技术支持服务费;项目公司行政管理费用、营销费用另行据实列支,或按项目销售金额的一定比例(4%左右)包干。




3、收获及启示


(1)提升ROE水平:得益于快速周转、精装修等优势,xxROE水平长期领先整个行业。小股操盘模式一方面攫取品牌和管理输出的“超额利润”,获得更高的分成比例,一方面降低净资产规模,带来净利润率和权益乘数的双提升,提高ROE水平。


(2)有效减少资金风险,实现轻资产化:通过经营杠杆替代财务杠杆,提高了财务安全性;通过不同环节收益,使得收益实现更稳定。


(3)扩大市场份额,摆脱对股权融资的依赖:利用有限的资源抢占更多的市场份额,为团队提供发展空间,为股东提供更高的回报;进而意味着可以摆脱增长对股权融资的依赖,提高分红派息、回馈股东的能力。


(4)品牌价值的实现,提升无形资产盈利能力:经过多年积累,xx已经建立起了明显的品牌优势,这种品牌优势与xx销售规模形成良好的正反馈,已经成为xx核心竞争力之一。小股操盘作为xx品牌输出和轻资产运作的不断尝试,将提升xx无形资产的盈利能力,进而带动净资产溢价率的上扬;





4、xx小股操盘模式的风险


xx小股操盘模式仍然存在一定的风险及特殊性,在采用时应充分考虑开发商自身条件及能力。


(1)对制度设计能力要求较高,不同的合作方有不同的利益诉求,在运营和分成等环节容易产生矛盾。


(2)对公司自身运营操盘能力要求较高,以实现超额收益及品牌溢价。


(3)要求公司具备更大规模的项目管控能力,需确保项目不出现质量问题,对工厂化能力要求高。


(4)xx小股操盘模式不可避免的面临被摊薄的利润,需要在整体把控时权衡扩大规模与提升利润之间的最优关系。


(5)和代建模式相比,xx小股操盘模式在获取项目利润分成、超额收益方面增加盈利点,因此在房价上涨或增值效益明显背景下小股操盘模式收益更高,房价下跌时代建收益更加稳定。