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地产黑马没了,黑天鹅倒是多了

20-11-05

房地产玩法,最深层次的核心逻辑,就是金融。

地产黑马没了,黑天鹅倒是多了

日期:2020-11-5 10:16:53      浏览次数:

房地产玩法,最深层次的核心逻辑,就是金融。

因为房地产是属于典型的投资驱动,拿的项目越多,产出的规模越大,比如你在珠三角拿一块地花了20亿,那产出的规模至少也会过40亿。去年还是100亿的规模,胆子大一点,步子迈宽一点,今年说不定就能上200亿了。如果都去三四线城市拿地,地价低一点点的,说不定还能直接干到500亿元。高周转要求高地价比,快速开盘销售,一年内资金可以周转上连词,做大规模就是这个秘诀。


因此,我们可以看到前几年每年年底的中指、克尔瑞等机构评出的房企排行榜,都会有房企排名陡增,杀入前面的阵营。这些行业的“黑马”房企,要么是融资能力超强,搞钱技术一流(毕竟以前没有红线,杠杆可以加到爆炸),要么就是拿地本领超强,借别人家的鸡下蛋,或者花小钱圈大块土地。凭借这些本领,长袖善舞的一些房企,每年能实现50%以上的复合增长,甚至在某个时间节点能实现100%的野蛮生长。


放在以前,房地产发展会有3-5年的一轮周期,政策调控也都是有周期性的,紧一年松一年,中间再过度个一两年的。遇到放松的阶段,还能赶上房价大涨,销售业绩也就蹭蹭地往上涨,房企大佬都是这样熬出来的。如果拿了高价地怎么办?不要紧的,坚持个一年半载的,等房价地价都轮动上涨了,问题就都不是问题了。唯一的问题是,胆子太小,管理不善导致错过了以前的最佳发展机遇的。


但是现在不行了,住房不炒已经不是一句空喊的口号,在反复强调,深抓落实,长期坚持后,几乎都快成为一句成语了。在严格的限购限价政策下,房价涨不涨,涨多少都需要看地方的政策,拿错一块高价地,割肉都算好的了,破产跑路都有可能。这两年,无数曾经一掷千金拿地王的房企,在多次重复上演这个悲剧。


近期关于房地产金融方面的政策,在一步一步加紧,先是有“三道红线”政策的规定,并明确了执行的时间表。然后再是有全国范围内银行收到监管层,关于涉房贷款不得超过30%的内部新规定,有部分城市甚至暂停了全部的涉房贷款。


这一些列新规的意图十分明显,就是要防止房企过多占用金融资源,在大家都在加大杠杆的背景下,房企给金融系统贡献了大量的风险,同时还挤占了其他行业的资金,形成了虹吸效应,制造业升级不起来,科技产业更是无从谈起。从高层的操作思路来看,意图很明显,就是要打掉房企“高负债、高杠杆,高周转”的三高预期,终结房地产的野蛮发展模式,让出更多的资源发展实体经济。因此房企要做的,就是要趁早认清形势,找准自己的位置,毕竟都进行直接的约谈了,这种明示的意思表示已经不能再直接了。



以前的疯狂成长的模式,就正式成为历史了,以后只能通过精耕细作,赚取适当的行业利润。以前那种全国范围内疯狂拿地的情况,将不大可能成为一个房企的常态。新的规则下,大型房企的总部会想办法控制总负债率,甚至减少以集团的名义为地区公司的融资做背书。更多地是让区域公司自己做股权融资,或者开启疯狂的员工和高管入股跟投的模式,这会进一步恶化地产人的生存状况。同时,还会带来一些新的行业变化,比如以后表外融资可能会更有市场,不少房企会花更高的成本去做表外融资。再比如,总包垫资的情况会加剧,甚至有的房企会发展到向总包借款融资,作为总包合同的捆绑谈判条件。


对于大型房企来讲,操作的空间还有一些,毕竟在全国多个项目同步销售的情况下,是可以在保持融资规模、负债上限,现金拿地三者之间取得平衡的。但是像融创往常那种大规模地买买买的并购模式,基本上是不可能了,没有融资支撑的大型并购,无从谈起。其实,很早就有房企嗅到了政策的风向,提前进行了一些大布局。今年早些时候,有一些品牌房企开启了“卖卖卖”的模式,将存量的商业等难以去化的资产,打包打折销售,将负债率降低了不少。


但是这个新的现实,对中小房企来讲则要残酷得多,特别是近两年才开始高喊学高周转的,要在三年内冲1000亿,2000亿的中小房企,基本上可以彻底歇菜了。新规则之下,试错的成本将会很高,小房企必须拥有足够的现金和融资额度支撑,才可以去参与土地市场的火拼。一旦拿错了一块地,开发销售不理想,就意味着系统风险的决堤,因为不能再像以前一样,通过短期的高成本融资度过难关(资金方也怕被管理层收拾)。


当然,面对这个新的现实,虽然已经错过了最佳的发展机会,很多房企仍然执意要去冲规模的,成功基本上属于小概率事件,可能还不如去买彩票的概率大。


  这两年,因为债务问题暴雷的房企,越来越多了。甚至连很多中型房企,也爆出了债务危机,类似福晟,中迪禾邦这种。给中小房企留下的空间不多了,其中最靠谱的一条路就是跟地方平台公司加强合作。中小民营房企部分入股,地方平台公司出地,大家一起合作开发的模式,将会越来越多。


未来,大家很难看到地产排行榜在出现黑马了,黑天鹅事件倒是不会少,让我们拭目以待。