实际工作中，房地产企业对土地增值税清算十分重视，但是对于清算后的尾盘销售关注度却不够，加之企业办税人员对尾盘销售土地增值税政策掌握不到位或者怕麻烦图省事等原因，经常导致尾盘销售后少申报缴纳土地增值税。因此，企业需按规定计算尾盘销售的土地增值税，避免由此带来的涉税风险。税务机关也应加强对清算后尾盘销售的政策宣传和监控管理，降低税企双方的风险。
一、尾盘销售易出现的“三种”风险
已售房屋土地增值税清算后，尾盘销售实现销售收入时，在纳税人申报和税收征管中容易产生“三种”风险：
一是纳税人仍旧按预征税率申报
即：当期销售收入×预征率=当期应纳土地增值税，该做法明显与国家税收政策相悖;
二是纳税人按照已清算项目的实际税负率进行申报
即：(已清算项目应纳土地增值税税额/已清算项目销售收入)×当期销售收入=当期应纳土地增值税。因为在单位扣除成本不变的情况下，清算后的项目销售价格受到市场、政策、供求关系等因素的影响，导致已清算项目与尾盘项目实际的增值额、增值率不可能完全一致，即清算前后纳税人实际税负不可能完全相同。如果简单套用已清算项目的税负率计征尾盘项目的土地增值税，那么会造成税款多缴或少缴。
三是纳税人重新计算增值率
即：当期销售收入-(清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积)×当期销售建筑面积=当期增值额，根据增值额重新计算增值率，对照相应的税率计算当期应纳土地增值税税额。这种方法虽然符合《通知》第八条规定，“土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售和转让面积计算(单位建筑面积成本=清算时的扣除项目总金额/清算时总建筑面积)”。但这里的“清算时的扣除项目总金额”中包含了清算时应扣除的相应税费。“清算时扣除项目总金额”中，除了税费是随着销售收入的变动而变动的，其他扣除项目金额应保持前后一致。因此重新计算的增值率时，不能笼统的以已销售的成本费用和税金作为总的扣除项目，而应根据尾盘销售后实际发生的销售收入计算相应的扣除税金。
实践中，正确计算缴纳土地增值税的方法应为：当期销售收入-[(清算时的扣除项目总金额-清算时扣除的税费)/清算时总建筑面积×当期销售建筑面积-当期销售收入×5%*(1+7%+5%)=当期增值额，根据增值额重新计算增值率，对照相应的税率计算当期应纳的土地增值税税额。
二、防范风险的“五条”建议
一是要强化源头管理。土地增值税清算之后，纳税人和主管税务机关应全面掌握《土地增值税清算结论通知书》中销售收入总额、扣除项目总金额、清算的总建筑面积、单位建筑面积成本以及未售房屋面积等重要数据和计算口径，这是尾盘实现销售后准确计算申报土地增值税的前提;二是要强化申报管理。房地产企业要设置并按月附报《清算后房地产项目销售明细表》，分清哪些是清算后新发生的销售额，重点关注自用、租借、置换等视同销售形成的销售收入;三是要强化监控管理。税务机关要设置《土地增值税已清算项目底册》，掌握已清算项目可售面积、未售面积、未售房型等情况，设置《清算后项目销售收入登记台账》，逐月审核登记、年度汇总比对，力求税务机关台账数与企业账面数以及房屋实有数相一致;四是要强化清算管理。税务机关要利用定期巡查、专项评估、日常检查的形式，有计划地对清算后“尾盘销售”进行评估检查，特别关注全部销售结束的尾盘项目清算，以及在房地产企业注销时对其所有开发项目中“尾盘项目”的土地增值税清算;五是要强化数据风险管理。运用风险控制理论，设置风险预警指标，构建风险管理模型，通过土地增值税计税依据与营业税计税依据的差异比较;清算前后单位销售价格的差异比较;清算前后单位销售面积营业税税金的差异比较等数据，进一步提高房地产项目土地增值税清算后续管理水平。
