近期的房地产市场利好不断，继此前贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”落地后，又迎来了一连五项优化措施。
11月28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资“第三支箭”。
所谓地产融资三支箭：债券、授信、股权。
1第一支箭为信贷融资。
截至目前，六大国有银行与17家房企开展合作，已披露的意向性授信额度合计为12750亿元。
2第二支箭为债券融资。
支持民营企业发债融资，预计额度2500亿元。
3第三支箭为股权融资。
房地产“股权融资”时隔12年再度放开。
受到这一系列消息影响，这几天地产股有反弹，房地产终露曙光，甚至表示楼市看到拐点。
市场注意到，“三支箭”不仅力度大，而且落地的速度也异乎寻常。
截至12月1日，至少有8家涉房企业宣布拟非公开发行股票进行股权融资。
“三箭齐发”，充分说明当前形势下，救企先于救市，而要救企，就要为房企后续融资提供一定的空间。
Part.1 近期为何连续出台系列重磅政策？
根本原因在于中国经济迫切需要稳增长。舆论普遍认为，消费、房地产和平台经济是当前制约经济增长的主要因素，也是让经济增长重回合理区间的关键所在。
“三箭齐发”，市场给予了积极反应。近期房地产板块出现久违的大涨就是一个证明。
当然，不论救企也好，救市也罢，并非没有前提条件，那就是必须坚持“房子是用来住的”定位。所以，尽管射出了“第三支箭”，但证监会依然强调，募集资金须用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，而不能用于拿地拍地和开发新楼盘。
不难发现，“三箭齐发”，虽然力度够大，但着力点始终在于稳地价、稳房价、稳预期，坚持“保交楼、稳民生、保稳定”。
2022年1-11月，TOP10房企销售额较上年下降34.8%，TOP11-30房企销售额均值较上年下降47.2%，TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值同比分别下降51.1%和42.3%。
百强房企中，销售额超千亿只有19家，较去年同期减少16家，超百亿的还有100家，较去年同期减少51家。
要知道，在房企的资金来源中，自有资金仅占一小部分，其余为销售回款和各类融资，二者占比均在40%左右。
所以，这轮房地产救市的核心是救企业，保交楼。
Part.2 楼市真的在筑底吗？
据中指研究院发布《百城价格指数报告》得出的结论是，11月百城房价跌幅扩大，房价尚未触底。
数据显示，全国100个城市新建住宅价格环比下跌0.06%，跌幅较10月扩大0.05个百分点，且已连续5个月下跌，二手住宅价格已连续7个月下跌，环比下跌的城市数量为75个。
针对北京、上海等十大城市的新房调查数据显示，杭州、成都、北京环比上涨，上海环比持平，广州、天津、南京、重庆、深圳、武汉环比下跌，其中深圳跌幅达0.18%。
二手房仅上海环比上涨，其余城市二手住宅价格环比均下跌，其中南京、武汉环比跌幅较大，分别下跌0.72%、0.68%，重庆、成都、杭州及深圳环比跌幅均在0.3%-0.5%，广州跌幅最小。
不同城市，不同区域，甚至不同楼盘的底都不一样，这也是未来楼市的特点——冷热不均。
根据蚂蚁理财智库发布的《2022年第三季度中国家庭财富指数调研报告》显示，有计划购房意愿的家庭比例还在继续下滑。
目前在地产业的需求端，现实是投资、投机性需求在逐步消失，而合理的住房需求同时也在萎缩，对此不能不给予格外重视。
地产业融资的阀门随政策出台而频频打开，但就房企而言，仅有输血是不够的。要想走出困境，必须把房子尽可能多地卖出去，从而实现可持续发展。
Part.3 需求端如何激活？
房地产繁荣的时代已经结束了，无论从城镇化、人均住房面积、还是人口等，都不应该再幻想，地产行业新的繁荣周期的到来。
过去购房者对楼市的信心有多足，现在的观望情绪就有多浓。目前的政策支持主要在于供给端的资金面改善，但接下来需求端配套政策也要推出。
按揭利率还有没有下降空间，首付比例还能不能再降一点，首套房认定政策能不能适时调整，这些都是政策出台前可以考虑的问题。
可以预见，明年的刺激政策还会加强，但金融政策不直接影响存贷意愿，利率对交易量不敏感，关键是信心的修复，需要很长一段时间。
也许个别城市会下猛药，但从政策延续性要求上，房住不炒不刺激楼市越来越成熟，能止跌才好，也就是“L”型复苏。
结合上述政策，2023年的地产业有望止跌回升。
文章来源： 房地产投融资总裁俱乐部
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