10月27日，南京市发布国有建设用地使用权挂牌出让公告（2023年宁出第16、17号），共推出了11幅地块，同时，该批次地块的竞买规则也做出了相应调整，与以往出让地块相比，地块出让要求删去了“当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度”的相关表述。
10月30日，［2023］长沙市063号地块挂牌公告，明确“本次国有建设用地使用权网上挂牌出让按符合要求的价高者得的原则确定竞得人，并且住宅未设最高销售均价。”
自此，继成都、合肥、厦门、济南、青岛等地之后，全国至少有7个热点城市的土地拍卖规则有所调整，部分待出让地块已不再限制土地上限价格，重回价高者得。
中指研究院市场研究总监陈文静分析指出，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。
不设最高限价
此前，自然资源部已向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。
各省市也已快速跟进，济南、合肥、厦门、成都等热门城市的土地拍卖规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。
业内人士表示，在当前的供求关系之下，只有土地市场可能重新回到市场定价阶段，在优质地块的带动之下，土地市场热度才有进一步提升的可能。
10月27日，南京共成交12幅涉宅用地，仅河西南G55一幅地块触顶摇号，其余地块底价成交。同日，南京挂牌9幅涉宅用地，不再限制最高限价。南京“触顶摇号”政策正式告别历史舞台，在这样的背景下，对土地拍卖规则进行调整是顺应市场变化的。未来关注度较高的优质土地有望拍出更高地价，或将以土地热带动楼市热。
在土地拍卖市场热度有所下降之时，安徽省合肥市、福建省厦门市等房地产热点城市土地拍卖规则迎来调整，不再限制地价。
58安居客房产研究院院长张波表示，在多数城市土地市场低迷的情况之下，取消土地拍卖中的地价限制措施的城市也会越来越多。
张波表示，取消土地限价是市场化的回归，这一政策的初衷是为了抑制土地市场过热，如今这一限制性政策已经不适用于当下的市场环境。
此次政策调整，也是长沙紧密跟进近期自然资源部关于建议取消土地拍卖中的地价限制的回应。目前，济南、合肥、厦门、成都、青岛、南京等地已取消地价上限。
业内人士分析，取消地价上限和住宅未设具体限价的政策，将有助于进一步激发房地产市场的活力，提高土地使用效率，同时也将对房地产市场的供需关系产生一定影响。
张波表示，在房住不炒的基础上，更多让市场机制来主导未来房价的变化，房价的分化可能会在更多城市和区域得到更为明显体现。
板块分化进一步加剧
克而瑞南京分析师刘秋怡向记者表示，房企拿地策略高度趋同，投资心态谨慎，均看好城市核心板块优质区位地块。
从当前的土地市场来看，房企对于高素质的地块的需求依然强烈，限价取消后，势必会造成冷热不均的情况的加剧，即核心地块依旧会引来众多房企的哄抢，其他地块则以底价成交为主。对于一些优质地块而言，取消土地最高交易限价后，将不再熔断摇号，楼面价会拍得更高，可能会使得部分区域的房价有所上涨。而其他主城区非核心板块的地块则更可能无人问津。
从最近土地成交情况看，不少城市近期的土地拍卖热度亦有所回落。以苏州市为例，10月18日，苏州市举行2023年第六批次集中供地。据中指研究院统计数据，此轮土地拍卖共推出12宗地块，除一宗地块延期出让外，其余地块中仅有1宗触及封顶价、2宗溢价成交，其余8宗地块均为底价成交。
10月27日，杭州集中土地拍卖，热度创下集中供地以来的新低，整体溢价率仅有0.82％。除1宗地块摇号成交外，其余地块均以底价成交，在今年已经进行的12轮次集中土地拍卖中处于历史最低位。
在10月27日，在南京第七批次集中土地拍卖中，仅有一宗地块触顶摇号，其余均为底价成交，并且均被城投托底，土地市场依然凉意弥漫。
目前看来，除个别城市个别地块出现溢价外，多数城市的地方平台或者是国企托底拿地的情况仍然严重，底价拿地依旧是主流。
目前，开发商的拿地思路已经从原先高规划板块，转而选择高确定性板块的区域，对于二级市场流速相对较慢的区域，开发商拿地则相对较为谨慎。
刘秋怡表示，对于资金实力强的房企，土地拍卖规则调整后，凭实力拿地的机会更大了。“原先，几十家房企争抢一块地的概率是一样的，限价放开之后，企业会结合自身情况，将优先资源集中到确定强的优质地块上，而不是像以前那样“多点开花”，小房企捡漏的情况也将不再发生。”
“房企拿地除了盈利空间以外，更加看重项目未来的去化难度，核心稀缺资源的热度依然居高不下，位置相对较偏的地块即使盈利较佳，但大概率难逃被托底的命运。”这主要是受大市场环境的影响，楼市成交规模逐渐收缩是大概率事件，尤其是远郊刚需项目，去化流速明显放慢，因此房企参拍积极性明显下滑。
总之，随着限价的取消，将极大刺激房企的拿地热情，未来核心区地价或将刷新，土地拍卖将重回“地王频出”的时代。
文章来源：石家庄房天下公众号
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