落户政策重大调整，地产重大利好!
日期：2021-4-21 14:09:55 浏览次数：
4月13日，国家发展改革委正式发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知。其中《任务》明确，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
《任务》还强调，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，加快培育发展住房租赁市场；因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。
业内人士认为，新型城镇化仍是未来国家发展的重要组成部分，房地产市场发展的主要动能仍在。新型城镇化推进过程中，需要加强城镇老旧小区改造，这为开发房企和物管公司在旧改和城市服务领域的发展创造了空间。
01.
城区常住人口300万以下城市
全面取消落户限制
人口是城镇化发展的基石。
户籍改革方面，《任务》指出，将有序放开放宽城市落户限制。各类城市合理确定落户条件，推动重点人群便捷落户。
值得注意的是，这一次的关键词是“落实全面取消”。
在2020年重点任务中，相关表述还是“督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制”。从“督促”到“落实”，意味着户籍制度改革全力加速，全国200多个地级市都必须取消落户限制了。
具体而言，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。推动具备条件的城市群和都市圈内社保缴纳年限和居住年限累计互认。
文件提出“城市落户政策要对租购房者同等对待”。这意味着房子在落户中的含金量不复存在。无论有房无房，只要有合法稳定居所，都能作为落户的凭借。
至于户口，完全可以放在街道公共户上。 房子，不再与落户捆绑，堪称巨大的跨越。但房子仍然与教育等利益相捆绑，学区房的长盛不衰，短期恐怕仍然无法逆转。
根据2014年11月国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，目前将城市划分为五类七档。其中，城区常住人口300万以上500万以下的城市为大城市（Ⅰ型），城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。换言之，除超大、特大城市和部分大城市外，其余城市将全面放开落户限制。
据21世纪经济报道记者梳理《城市建设统计年鉴》的数据，截止2019年末，全国城区常住人口300万以上的大城市、特大城市、超大城市达到30座。
其中，超大城市包括上海、北京、重庆、广州、深圳、天津6座城市，特大城市包括东莞、武汉、成都、杭州、南京、郑州、西安、济南、沈阳、青岛10座城市。大城市（Ⅰ型）包括哈尔滨、长春、大连、合肥、昆明、太原、长沙、苏州、南宁、乌鲁木齐、石家庄、厦门、宁波、福州14座城市。
此外，《任务》指出，2021年，要健全城市群一体化发展机制、培育现代化都市圈，是推进新型城镇化的重中之重。
具体工作包括：
制定京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展“十四五”实施方案；
扎实实施成渝地区双城经济圈建设规划纲要；
研究编制长江中游、北部湾、关中平原等跨省区城市群实施方案，有序引导省内城市群发展等。
值得一提的是，《任务》也指出，要健全城市群多层次协调机制和成本共担利益共享机制，提高一体化发展水平。
培育现代化都市圈是2021年的另一个重点工作。《任务》提出，要支持福州、成都、西安等都市圈编制实施发展规划，并支持其他有条件中心城市在省级政府指导下牵头编制都市圈发展规划。此外，还要建立都市圈常态化协商协调机制，探索建立重大突发事件联动响应机制。
02.再强调坚持房住不炒的定位
2021年，《任务》对于大中小城市和小城镇的协调发展分别作出安排。
“大城市病”一直是城镇化推进的重要挑战之一。《任务》强调，要推动开发建设方式从规模扩张向内涵提升转变。例如，有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施，以及过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源，合理降低开发强度和人口密度。与此同时，提升市政交通、生态环保和社区等治理能力，有效破解“大城市病”。值得注意的是，《任务》同时指出，在促进超大特大城市优化发展的同时，也要推进县城补短板强弱项。
需要指出的是，《任务》中再次强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
具体工作安排上，一是加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。
二是以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。此外，针对单列租赁住房用地计划，2021年将探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。
此外，在经历新冠肺炎疫情之后，增强城市发展韧性也成为一项工作重点。《任务》指出，2021年将完善公立医院传染病救治设施，改善疾控基础条件，并加强业务用房建设和必要设备配置，补齐县城公共卫生防控救治短板。与此同时，提高平疫结合能力，确保改建新建的大型公共设施具备短期内改造为方舱医院的条件。
城市更新行动也将继续推进。根据《任务》安排，2021年将新开工改造5.3万个老旧小区改造，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。
03.深化农村土地制度改革促进城乡融合
城乡融合发展是推进新型城镇化的重头戏。《任务》强调，2021年，将以县域为基本单元推进城乡融合发展，坚持以工补农、以城带乡，推进城乡要素双向自由流动和公共资源合理配置，并以11个国家城乡融合发展试验区为突破口，推动体制机制改革和政策举措落实落地。
人才入乡方面，《任务》鼓励各地制定人才加入乡村制度细则，允许入乡就业创业人员在原籍地或就业创业地落户并享有相关权益，探索以投资入股、合作等多种方式吸收人才入乡。同时还将建立科研人员入乡兼职和离岗创业制度，探索其在涉农企业技术入股、兼职兼薪机制。
农村土地改革的工作安排上，2021年将积极探索农村集体经营性建设用地入市制度，并出台稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市的指导意见。《任务》强调，将推动深化农村宅基地制度改革试点地区率先健全宅基地分配、流转、抵押、退出、使用、收益、审批、监管等制度。此外，也鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式，盘活农村闲置宅基地和地上房屋。
2021年，公共设施还将向乡村进一步延伸。例如，将统筹规划水气热等市政公用设施，推动向城市郊区乡村和规模较大中心镇延伸。城郊也将承接城市专业市场和物流基地疏解，在县乡村合理布局冷链物流设施、配送投递设施和农贸市场网络，畅通农产品进城和工业品入乡通道。围绕义务教育和医疗等民生领域，将促进义务教育教师“县管校聘”管理改革，同时实施医师区域注册，推进医师多机构执业，积极发展医疗联合体。
04.零门槛落户，会不会刺激房价？
有人会有疑问，放开落户会不会引起房价大幅上涨？
据国民经略认为，对于限购城市来说，零门槛落户，相当于释放了足够多的房票，让无数人得以直通售楼处。取消落户限制的能量自然可以想象。 对于目前绝大多数的“零门槛落户”城市，影响相对有限。
这些城市要么限购门槛极低，要么根本就没有出台限购政策，即使零门槛落户，对于楼市的刺激效应也相对有限。 截至目前，我国只有几十个大城市出台了限购政策，绝大多数中小城市几乎没有做任何调控，这些城市试图通过落户来刺激楼市的可能性不大。 相反，超大特大城市，一旦寻求机会松绑落户，影响就不容忽视。 目前，以广州、南京、上海为代表的大城市正在探索“放开郊区落户”，还有一些城市，开始试行都市圈内社保、居住年限互认，其影响值得持续追踪。
此外，不是每个城市的户口，都有同样的含金量。中国目前的抢人大战格局，可以用一句话来概括：一线城市争抢高端人才，二线城市争抢人口，三四线城市户籍早已失去含金量。 这背后的道理显而易见。当大多数城市都零门槛时，所有城市又会回到同一起跑线。
“零门槛落户”不再是抢人的利器，能不能抢到人，看的还是城市自身的基本面。 事实上，这两年，广东已经放开除广深之外的落户限制，山东也放开了除济青之外城市的落户限制，广西全区14市基本实现零门槛落户，海南基本取消全省落户限制，石家庄、南昌等省会也基本接近零门槛落户。 如果说放开落户，在户籍门槛森严的过去还有抢人之效。如今，多数城市户籍门槛形同虚设，通过“零门槛”来抢人的价值已经不大了。但是，不放开落户，晚一年放开落户，都有可能在人口竞争中处于劣势。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，新型城镇化在“十四五”开局之年有望呈现出很多新意。落户政策进一步放开、县城补短板工作推进，都有助于后续人口和城市资源更有效分布。
